זיקת הנאה - המפתח להשבחת נכס ולהגנה על זכויותיך

האם זכות מעבר היא נכס קנייני? לפעמים כן!

הידעתם? זכות מעבר, חניה או שימוש בדרך אחרת במקרקעין של אדם אחר, היא  לפעמים זכות קניינית של ממש הניתנת לרישום בטאבו! זכות זו, המכונה "זיקת הנאה", יכולה להוות נכס יקר ערך ולהשביח את הנכס שלכם.

כיצד נוצרת הזכות לזיקת הנאה? שלוש דרכים אפשריות

1. בהסכם, הדרך הפשוטה והברורה ביותר היא באמצעות הסכם בין בעלי מקרקעין שכנים.

2. בהליכי תכנון, רשויות התכנון יכולות לקבוע זיקות הנאה במסגרת אישור תוכניות למקרקעין.

3. "מכוח שנים", הדרך המורכבת, אבל יחד עם זאת נפוצה. זכות זו נרכשת לאחר 30 שנות שימוש רצופות במקרקעין ובלבד שהשימוש לא נעשה בהסכמת הבעלים.

זיקת הנאה מכוח שנים: מהי וכיצד היא נוצרת?

החלופה השלישית "זיקת הנאה מכוח שנים", היא המורכבת ביותר וצריך להסביר: לפי סעיף 94(א) לחוק המקרקעין: "מי שהשתמש בזכות הראויה להוות זיקת הנאה במשך תקופה של שלושים שנים רצופות רכש את הזיקה והוא זכאי לדרוש את רישומה". 30 השנים הנ"ל אינן חייבות להיות מיוחסות לבעל הזכויות הנוכחי בלבד. הכוונה היא לשימוש רצוף ונמשך ע"י בעלי החלקה, גם אם עברה החלקה ידיים במהלך התקופה.

שימוש בן 30 שנים הוא תנאי הכרחי ליצירת "זיקת הנאה מכוח שנים", אבל לא תנאי מספיק. בתי המשפט הוסיפו בדרך של פסיקה תנאי נוסף, והוא שהזכות לא הגיעה למשתמש מכוח הסכמת הבעלים. אם הזכות נוצרה בהסכם, היא כפופה לתנאיו, ולא ניתן לרכוש אותה מכוח התיישנות.

רישום זיקת הנאה: הגנה והשבחה

בין שהזכות נוצרה כתוצאה בהסכם, בין שנוצרה בהליכי תכנון ובין שנוצרה "מכוח שנים", יכול בעל הזכות הנהנה לדרוש את רישומה בטאבו, ואם בעל המקרקעין הכפופים מתנגד, הוא יוכל אף לתבוע את אכיפת זכותו בבית המשפט. רישום זיקת ההנאה יגן עליה ועל הנהנה ממנה, הן מפני בעל המקרקעין הכפופים והן מפני צדדים שלישיים, וגם ישביח את ערך המקרקעין הזכאים.

ביטול זיקת הנאה: מתי ואיך?

זיקת הנאה היא הזכות הקניינית היחידה הניתנת לביטול ע"י בית המשפט בלי הסכמת בעל הזכות. לפי סעיף 96 לחוק המקרקעין: "...בית המשפט רשאי, על פי בקשת צד מעונין או היועץ המשפטי לממשלה, לבטל את הזיקה או לשנות תנאיה, אם ראה לעשות כן בגלל אי הפעלת הזיקה או בגלל שינוי בנסיבות השימוש בה או במצב המקרקעין הזכאים או הכפופים".

תנאי הסעיף הנ"ל פורשו בפסיקה בהרחבה ונראה שזו מגמה ההולכת ומתעצמת. ככלל, במרבית המקרים אימצו בתי המשפט גישה שלפיה זיקת ההנאה תבוטל, מקום שהנזק שהיא גורמת לבעל המקרקעין הכפופים עולה על התועלת המוקנית באמצעותה למקרקעין הזכאים. המקרה הטיפוסי הוא של זכות מעבר שהייתה הכרחית בזמנו וברבות השנים נמצאו לה חלופות, כתוצאה מהליכי תכנון או פיתוח הקרקע. אין כל סיבה שבעל המקרקעין הזכאים יעבור לחלקתו דווקא דרך מקרקעין של אדם אחר, אם יש לו חלופה סבירה אחרת להגיע אליהם.

מקרה בוחן: זיקת הנאה מכוח שנים בפסיקה

העניין שנדון בבית המשפט העליון ע"א 1904/19 בלאיש נ' דיב הוא דוגמא יפה לשני הצדדים של המטבע. באותו עניין המערערים, שיוצגו בערעור על ידי משרדי, היו בעלים של דירה בשכונת הדר בחיפה, שהגישה היחידה אליה הינה דרך החצר של הבניין השכן. כך נבנו הבניינים לפני למעלה מ-90 שנה וכיום כבר לא ניתן לברר מה עמד מאחורי התכנון שיצר זאת. בשלב מסוים חסם השכן את המעבר והמערערים הגישו לבית המשפט המחוזי תובענה להכרה בזיקת הנאה מכוח שנים, אשר נדחתה בערכאה הראשונה, בין היתר בקביעה שמעבר שנוצר במסגרת תכנון הבניינים אינו יכול להיחשב נוגד להסכמת הבעלים. החלטה זו נהפכה חלקית בערעור, בית המשפט העליון קבע כי המערערים אכן הוכיחו את התנאים להכרה ב"זיקת הנאה" מכוח שנים ורישומה, וכי העובדה שהזכות נוצרה במסגרת התכנון הראשוני של הבניינים אינה שוללת זאת. אך בית המשפט קבע גם כי על הנתבעים לפעול להקמת גרם מדרגות חיצוני שישמש גישה חלופית לדירתם ושככל שהקמתו תותר ותתאפשר, תבוטל זכות המעבר דרך הבניין השלישי.

בית המשפט מרחיב את סמכותו לבטל זיקת הנאה גם ללא רישום בטאבו!

אגב, בית המשפט קבע בפסק הדין קביעה נוספת, והיא שסמכותו לבטל זיקת הנאה לפי סעיף 96 לחוק המקרקעין אינה חלה רק על זיקת הנאה הרשומה בטאבו בפועל, אלא גם על זכויות מעבר שטרם נרשמו בטאבו, מכל סיבה שהיא. במציאות ארצנו, שבה כידוע חלק גדול מן הזכויות אינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין, כי טרם בוצעה פרצלציה ו/או כי הזכויות רשומות עדיין על שם חברה קבלנית ו/או מנוהלות ע"י רשות מקרקעי ישראל – זוהי קביעה רבת חשיבות, המרחיבה מאוד את אפשרויות ביטולן ושינויים של זכויות מעבר ואת מעגל הנהנים מאפשרות זו.

פיצוי בגין ביטול זיקת הנאה

סעיף 96 לחוק המקרקעין מורה גם כי "רשאי בית המשפט לפסוק פיצוי למי שנגרם לו נזק על ידי הביטול או השינוי של זיקת ההנאה, ועל סמך זאת הורה בית המשפט כי על השכן, שהזכות לעבור בחצרו תתבטל, להשתתף בשיעור של 50% בעלויות הקמתו של גרם המדרגות החיצוני הנ"ל. אגב, לדעתי ובכל הכבוד, בעניין הזה בית המשפט קימץ את ידו יתר על המידה. הפיצוי לבעל המקרקעין שזיקת ההנאה לטובתו מתבטלת צריך להתחשב גם בפגיעה בערך המקרקעין שלו כתוצאה מכך, ככל שנגרמה, ולא רק בהוצאותיו הישירות.

זיקת הנאה: הזכות שלכם להשבחת הנכס.

זיקת הנאה היא כלי רב עוצמה שעשוי להשביח את הנכס שלכם ולהגן על זכויותיכם. אם אתם חושבים שיש לכם זיקת הנאה על נכס של אדם אחר, או אם אתם חושבים שמישהו טוען לזיקת הנאה על הנכס שלכם, או אם אתם מבקשים לבטל זיקת הנאה או זכות מעבר כזו, אל תהססו לפנות לייעוץ משפטי. עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין יוכל לסייע לכם להבין את זכויותיכם ולייצג אתכם בבית המשפט במידת הצורך.

רוצים לדעת אם בידכם זכות לרישום לזיקת הנאה? מישהו טוען לזיקת הנאה על הנכס שלכם?

צרו קשר, נחזור אליכם ונעבד את כל המידע שאתם צריכים כדי לקבל החלטה מושכלת.