עורך דין נחלות בשירות – פיצול , עיגון זכויות ותכנון אסטרטגי במגזר החקלאי

מאת: טל אהרון, עו"ד*

עורך דין נחלות מהווה את הצומת המקצועי שבו נפגשים דיני המקרקעין, המשפט המנהלי מול רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ודיני הירושה הייחודיים למגזר החקלאי. ניהול משק במושב או בקיבוץ אינו דומה לניהול נכס מקרקעין בעיר, שכן הזכויות בקרקע מבוססות לרוב על מעמד של "בר רשות", מעמד המכפיף את המחזיקים למערכת כללים דינמית המשתנה בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל.

הטרנספורמציה של מוסד הבן הממשיך והמציאות המשפטית הנוכחית

בעבר, מוסד ה"בן הממשיך" היה הפתרון הכמעט בלעדי לשמירה על שלמות הנחלה. הצורך נולד מתוך רצון של דור המייסדים במושבים להבטיח כי המשק החקלאי ימשיך לתפקד כיחידה כלכלית אחת, ללא חלוקה פיזית שתפגע בכושר הייצור. המנגנון היה פשוט: אחד הילדים נבחר להיות זה שיבנה את ביתו בנחלה, יסעד את הוריו וביום פקודה יקבל את הזכויות במשק כולו.

כיום, המצב המשפטי שונה בתכלית. רשות מקרקעי ישראל בהתאם להחלטותיה המעודכנות, שינתה את המדיניות וצמצמה מאוד את האפשרות למינוי בנים ממשיכים. הדגש עובר אפוא להעברת זכויות בחיים או באמצעות צוואה. עורך דין נחלות נדרש כיום להתמודד עם "ירושת העבר" – מינויים ישנים שיצרו סכסוכים משפחתיים קשים, לעיתים בשל חוסר הלימה בין רצון ההורים לבין המחויבות המשפטית שנוצרה מול הסוכנות היהודית והמושב והרישום בספריהם. המגמה כיום היא לחתור להסדרת הזכויות בדרך של רישום קנייני (עיגון זכויות בדרך חכירה לדורות), המאפשר גמישות רבה יותר ופחות תלות בהגדרות היסטוריות שאינן רלוונטיות עוד לכלכלה המודרנית.

פיצול נחלות ככלי לתכנון אסטרטגי וכלכלי

אחת הסוגיות המקצועיות המרכזיות ביישום החלטה 979 של מועצת מקרקעי ישראל בהן עוסק עורך דין נחלות (כיום פרק 8.3 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל) היא עיגון הזכויות בחלקת המגורים, בדרך של רישום זכויות חכירה מהוונות על שם החוכר בלשכת רישום המקרקעין (טאבו),. חוכר שיעמוד בתנאים יוכל לפצל מן הנחלה עד שני מגרשים לבניה (תוך שמירה על הנחלה המקורית כנחלה שיש עליה בית מגורים ואדמות חקלאיות). למגרשי הבניה יוצמדו זכויות בניה שיחולקו בין המגרשים לפי שיקול דעתו של החוכר בכפוף למינימום 160 מ"ר למגרש. תשלום דמי היוון בשיעור של 3.75% מערך הקרקע נדרש עבור הצטרפות להסדר. מדובר בתהליך שבו חלקת המגורים מופרדת מהשטח החקלאי, ובכך נוצרת יחידת דיור עצמאית שניתן לסחור בה או להורישה בנפרד מיתר המשק.

כמו-כן, ניתנה לחוכר אפשרות לפצל עד שתי יחידות מגורים מהנחלה ולהעביר את זכויותיו בה בתמורה לתשלום 33% מערך הקרקע של המגרש.

הגמשת השימוש בזכויות הבנייה

ההסדר החלקי מעניק לחקלאי במושב הזכות לחלק את זכויות הבניה המוקנות לו כפי שיחפוץ, ולאכלס או להעביר את יחידות הדיור הנוספות תוך הסרת מגבלת ה"רצף הבין-דורי". אולם חשוב לציין: לפי סעיף 1.3 להחלטה, תמשיך חובת עיבוד הנחלה לחול גם על מי שהצטרף להסדר, ולפחות יחידת דיור אחת בגודל מינימאלי של 160 מ"ר תישאר צמודה לנחלה (ציטוט: "חובת עיבוד הנחלה ברציפות, לאורך כל תקופת החכירה, תמשיך לחול על כלל החוכרים בתנאי נחלה במקרקעי ישראל לרבות אגודת המושב, בין אם הצטרפו להסדר שבסימן זה ובין אם לאו.").

תנאי סף להצטרפות להסדר

הסדרת שימושים וחריגות

הסדרת השימושים הלא חוקיים בנחלה היא תנאי מוקדם לחתימה על חוזה חכירה ולעיגון זכויות המגורים בנחלה מכוח ההסדר הקבוע בהחלטה 979. התנאים כוללים:

תשלום חובות עבר בגין שימושים לא חוקיים: כנגד כל שנה שבה נעשה שימוש לא חקלאי בנחלה בתקופה שקדמה להסדרתם החוזית של השטחים המשמשים לתעסוקה לא חקלאית, ישולם למינהל על-ידי בעל הזכויות בנחלה תשלום בגובה 5% מערך הקרקע שבה נעשה שימוש לצורך התעסוקה הלא חקלאית.

הסדרת בנייה בלתי חוקית: נדרשת הסדרה של כל חריגות הבנייה או הבנייה הבלתי חוקית בנחלה, כולל קבלת היתרים בדיעבד או הריסת מבנים לא חוקיים.

מגבלות תכנוניות ומכסות דיור

הפיצול כפוף למגבלות תכנוניות חשובות:

• תכנית תקפה: נדרשת קיומה של תוכנית (תב"ע) תקפה המאפשרת את הפרדת המגרש מהנחלה.

• מגבלות תמ"א 35: במצב דברים זה, נוכח המגבלות הקבועה בתמ"א 35, והקביעה כי זכויות הבנייה למגורים בחלקה המפוצלת ייגזרו מתוך היקף הבנייה הבסיסי למגורים, ניתן אכן לומר כי מצטמצם החשש מפני פרבור שייגרם בעקבות מתן האפשרות לפצל שטחים מחלקת המגורים.

• מכסת יחידות דיור: הפיצול כפוף לעמידה במכסת יחידות הדיור המותרת לפי התוכנית המפורטת במושב ובהתאם להגבלות שבתמ"א 35.

חובות מתמשכות לאחר הפיצול

חשוב להדגיש כי גם לאחר הפיצול, על החוכר להמשיך ולהתגורר בנחלה כשלרשותו מבנה למצער בגודל של 160 מ"ר ולעבד את האדמה. הפיצול אינו משחרר מחובת העיבוד החקלאי של הנחלה.

ליווי מקצועי בתהליך זה בוחן את הכדאיות הכלכלית לאור היבטי המיסוי והשילוב בין תשלום דמי הרכישה לרמ"י לבין חלף היטל ההשבחה והיטלי השבחה לרשות המקומית.

ירושה במרחב הכפרי וחשיבותו המכרעת של הסכם בין יורשים

סעיף 114 לחוק הירושה, התשכ"ה-1965, קובע הסדר ייחודי למשקים חקלאיים: המשק מוגדר כיחידה כלכלית  שאינה מתחלקת בין כל היורשים, אלא עוברת ליורש אחד בלבד המסוגל לקיים את המשק. הוראה זו עומדת לעיתים בסתירה לרצון ההורים לחלק את רכושם שווה בשווה בין ילדיהם.

כדי לגשר על הפער הזה, נדרש תכנון מקדים הכולל עריכת צוואה ספציפית לנחלה ובניית הסכם בין יורשים. הסכם זה נועד ליצור "איזון משאבים". לדוגמה, אם אח אחד מקבל את הנחלה, ההסכם יגדיר כיצד יפוצו יתר האחים – האם באמצעות נכסים אחרים, פיצוי כספי מתוך הכנסות המשק, או באמצעות זכויות בקרקע שתפוצל בעתיד. ללא הסכם מפורט המעוגן משפטית, היורשים עלולים למצוא את עצמם בהליך משפטי ארוך של פירוק שיתוף, שבסופו הנחלה עלולה להימכר לצד שלישי.

המלצות מעשיות למשפחות עם מינויים ישנים

יש לבחון את האפשרות להסדיר את הזכויות באמצעות הסכמים משפחתיים או צוואות מעודכנות. לבעלי נחלות – כדאי לשקול מעבר לרישום קנייני (חכירה לדורות) המאפשר גמישות רבה יותר בהעברת זכויות.

לתכנון עתידי – יש לבחון את האפשרות לפיצול מגרש המגורים מהשטח החקלאי, בכפוף לעמידה בתנאים הנדרשים. סיכום השינוי במעמד "הבן הממשיך" משקף מעבר ממערכת נוקשה המבוססת על מסורת היסטורית למערכת גמישה יותר המתאימה למציאות המודרנית. המגמה החדשה מאפשרת פתרונות מגוונים יותר להעברת נחלות, אך דורשת ייעוץ משפטי מקצועי להתמודדות עם המורכבות החדשה.

אמצעי ייצור בנחלה: ניתוח המעמד המשפטי והכלכלי

בדיונים מול עורך דין נחלות עולה לא פעם שאלת השיוך של אמצעי הייצור החקלאיים – מכסות חלב, ביצים, מים וזכויות באגודה השיתופית. האם מדובר בחלק בלתי נפרד מהקרקע או בנכס נייד שניתן להפרדה?

מבחינה משפטית, המכסות הן זכויות אישיות שניתן לעיתים לנייד, אך הן קשורות בטבורן לפעילות המשקית. במקרה של העברת זכויות בנחלה, יש להגדיר במדויק האם אמצעי הייצור נכללים בעסקה.

טבלה: דוגמאות לנחלות והתייחסות לאמצעי ייצור

הענף בנחלה	אמצעי ייצור מרכזי	סטטוס משפטי בעת העברה	השפעה על שווי הנחלה
רפת חלב	מכסת ליטרים (מועצת החלב)	דורשת אישור מועצה להעברה	השפעה גבוהה - מהווה בסיס להכנסה שוטפת
לול הטלה	מכסת ביצים	ניתנת לניוד תחת מגבלות רגולטוריות	השפעה בינונית - תלויה ביכולת הניוד
משק מטעים	זכויות מים (מכסות)	צמודות לשטח המעובד בדרך כלל	השפעה קריטית על כושר הייצור החקלאי
משק פלחה	כלי עבודה וטרקטורים	נכסים מיטלטלין נפרדים	השפעה נמוכה (שווי שוק של הציוד)

יחסי הגומלין בין חבר האגודה לרשות מקרקעי ישראל

בעל נחלה פועל במערכת של "משולש כוחות": הוא עצמו, האגודה השיתופית (המושב) ורשות מקרקעי ישראל. כל פעולה בנחלה, החל מבניית סככה ועד להעברת זכויות בצוואה, דורשת התייחסות למערכת היחסים הזו. עורך דין נחלות בוחן את תקנון האגודה, המגדיר את זכויותיו וחובותיו של החבר, ומוודא שהן עולות בקנה אחד עם החלטות רמ"י העדכניות. פעמים רבות נוצרים קונפליקטים כאשר האגודה מערימה קשיים על קבלת יורש כחבר, או כאשר ישנם חובות עבר של המשק לאגודה המונעים את רישום הזכויות.

היבטי מיסוי ספציפיים וניהול סיכונים בעסקאות חקלאיות

היבט נוסף וחשוב בעבודתו של עורך דין נחלות הוא ניתוח חבויות המס. עסקת נחלה היא אירוע מס מורכב הכולל:

1. דמי הסכמה/רכישה לרמ"י: תשלום משמעותי שיכול להגיע למאות אלפי שקלים ואף יותר.

2. דמי היוון – כאשר שולמו או ישולמו במסגרת העסקה דמי חכירה מהוונים, יבואו אלה חלף החיוב בדמי הסכמה.

3. מס שבח: חישוב השבח בנחלה מתפצל בין מרכיב המגורים (שבו ניתן לעיתים לקבל פטור) לבין המרכיב החקלאי והעסקי.

4. היטל השבחה: תשלום לוועדה המקומית בגין אישור תוכניות שהעלו את ערך הקרקע.

תכנון מס נכון, המתחשב בפריסת המס ובניצול פטורים רלוונטיים, הוא הכרחי כדי למנוע מצב שבו נתח משמעותי משווי הנחלה נשחק בתשלומי חובה.

שאלות ותשובות מקצועיות בתחום הנחלות

כיצד יוצרים הסכם בין יורשים ומה קורה אם אין מספיק משאבים כלכליים לאיזון?

הסכם בין יורשים נערך לאחר בחינת שווי הנחלה על ידי שמאי. אם ליורש שמקבל את הנחלה אין מזומנים לפצות את אחיו, עורך דין נחלות עשוי להציע מנגנונים כמו: רישום הערת אזהרה על הנחלה להבטחת תשלום עתידי, חלוקת פירות (הכנסות) מהשכרת מבנים בנחלה לטווח ארוך, או התחייבות לפיצול מגרש ומסירתו לאח אחר.

האם ניתן להעביר נחלה ללא תשלום דמי היוון לרמ"י?

העברת זכויות בנחלה כפופה תמיד לתשלום דמי היוון לרשות מקרקעי ישראל, אך השיעור משתנה בהתאם לסוג ההעברה:

• העברה ללא תמורה לבן משפחה: פטורה מתשלום דמי הסכמה או היוון, אך התשלום הנ"ל אינו "נעלם" אלא נדחה למועד המימוש ע"י הנעבר.

• העברה בתמורה לצד שלישי: מחייבת בתשלום דמי הסכמה העומדים על 33% משווי הקרקע בלי מחוברים.

• הסדר בסיסי: החוכר יכול להצטרף להסדר עיגון הזכויות בתשלום של 3.75% מערך הקרקע, המקנה אפשרות לפיצול הנחלה בכפוף לתשלום דמי חכירה מהוונים בגין כל מגרש שיפוצל.

האם ניתן לפצל מגרש שלישי מן הנחלה?

כן, בהתאם להחלטה 979 והחלטות שהחליפו אותה (היום חלק מסעיף 8.3 לקובץ ההחלטות), מי שמצטרף להסדר עיגון זכויות ובכפוף לתנאיו, יוכל לפצל עד שני מגרשי מגורים מן הנחלה, גם לטובת מי שאינו צאצא שלו. ההסדר לגבי מי שאינו מצטרף להסדר עיגון הזכויות נותר בעינו ומאפשר פיצול עד שני מגרשים מן הנחלה, רק לטובת צאצאים ("רצף דורי").

מה מעמדו של שטח חקלאי שאינו צמוד לחלקת המגורים?

נחלה מורכבת לרוב מחלקה א' (מגורים ומשק), חלקה ב' (שטחי עיבוד) וחלקה ג' (שטחים משותפים). עורך דין נחלות מוודא שכל החלקות רשומות כראוי ושהזיקה ביניהן נשמרת בעת העברת הזכויות, שכן לא ניתן להפריד את שטחי העיבוד מהנחלה באופן קבוע.

מה קורה במקרה של גירושין בנחלה?

זוהי סוגיה מורכבת שכן לא ניתן לחלק את הנחלה פיזית. בדרך כלל, אחד הצדדים רוכש את חלקו של השני על בסיס הערכת שמאי, או שהנחלה נמכרת והתמורה מתחלקת.

האם אמצעי ייצור (כמו מכסת חלב) נחשבים לחלק מהנחלה בצוואה?

אם הצוואה אינה מפרטת, ברירת המחדל היא שהם עוברים עם הנחלה ליורש שנבחר להפעיל את המשק. לכן, מומלץ לציין זאת במפורש בצוואה כדי למנוע פרשנויות סותרות.

כיצד משפיע מעמד "בר רשות" על היכולת לקבל משכנתא?

הבנקים מעניקים משכנתאות על נחלות, אך דורשים אישור מרמ"י ומהסוכנות (אם היא צד לחוזה). עורך דין נחלות מסייע בהסדרת האישורים הנדרשים מול האגודה והגורמים המיישבים לצורך רישום השעבוד.

דוגמאות מעשיות מפסיקת בתי המשפט וחלופות משפטיות לפיצול נחלות

דוגמאות מעשיות מפסיקת בתי המשפט

1‏.‏ פיצול בהסכמה – תמש ‏(‏פתח תקווה‏)‏ 25705-01-16 פלוני נגד אלמוני – פסק דין זה מדגים מקרה בו בית המשפט הורה על פיצול נחלה כפתרון למחלוקת משפחתית‏.‏ בית המשפט קבע כי "פיצול מגרש מנחלה הינו מהלך אפשרי מבחינה חוקית ותכנונית"‏,‏ וכי "עלויות הפיצול תוטלנה על שני הצדדים בחלקים שווים"‏,‏ תוך מינוי "גורם מקצועי מוסכם אשר יוסמך להכריע במחלוקות בין הצדדים"‏.‏לקח מעשי‏:‏ בית המשפט מעדיף פתרונות המבוססים על הסכמה ומינוי מומחה משותף‏,‏ תוך חלוקה שווה של עלויות ה‏פיצול‏.‏

2‏.‏ פיצול כפוי וסוגיית העלויות – תמש ‏(‏קרית גת‏)‏ 54035-01-18 פלוני נגד אלמוני ז"ל – פסק דין זה מפרט את העלויות הכרוכות בפיצול‏:‏ "תשלום לרמ"י‏,‏ תשלומי חובה ‏(‏מיסים והיטל השבחה‏)‏ והוצאות הנלוות אגב הגשת התכניות לרמ"י והטיפול המשפטי בפיצול"‏.‏ בית המשפט הבחין בין "שאלה שבמומחיות" לגבי התשלומים לרמ"י‏,‏ לבין "שאלה משפטית גרידא" בנוגע לחלוקת העלויות‏.‏לקח מעשי‏:‏ חלוקת עלויות הפיצול תלויה באופי השימוש בנחלה ובזכויות הקנייניות של הצדדים‏,‏ ולא רק בהסכמה בי‏ניהם‏.

‏3‏. גבולות סמכות בית המשפט – תמש (טבריה) 15955-06-17 פלוני נגד אלמוני – פסק דין זה מבהיר את גבולות סמכות בית המשפט בקבעו כי "ראוי ונכון לחייב את הנתבע 1 לפעול להשלמת רישום הזכויות בנחלה על שמו ופיצול מגרש המגורים מהנחלה, כאשר מובהר בזאת כי פיצול המגרש מהנחלה הינו בכפוף להסכמת הגורמים הרלבנטיים כולל המינהל ואגודת המושב".

העדות המקצועית מפרטת כי "פיצול מגרש מנחלה הפך בשנים האחרונות לפרקטיקה מקובלת, לאור החלטות רמ"י אשר מאפשרות היוון חלקת המגורים, כולה או חלקה, וביטול מעמד בר הרשות בתנאים מסויימים. פיצול מגרש מנחלה, שבה בינוי קיים, הינו פעולה הדורשת תכנון קפדני והצעת חלופות; לעיתים אין בנמצא פתרון מיטבי".

לקח מעשי: בית המשפט יכול לחייב את בעל הנחלה לפעול לפיצול המגרש, אך הפיצול כפוף להסכמת הגורמים הרלבנטיים. במקרה שהפיצול לא יתאפשר, מוכרת זכותם הבלתי הדירה והצמיתה של הזכאים להחזיק במגרש מכוח פסק הדין. משך תהליך הפיצול מוערך בכ-4.5 שנים, הכולל הכנת תב"ע נקודתית (כשנתיים עד שנתיים וחצי), עסקת פיצול והיוון (כשנה עד שנה וחצי), ורישום בטאבו (חצי שנה נוספת).

‏

4‏.‏ שיקולי מיסוי בפיצול – עמש ‏(‏תל אביב‏)‏ 59198-06-20 ע ק נגד ב ד – פסק דין זה דן ב"השאלה המרכזית‏.‏‏.‏‏.‏ האם יש לקחת בחשבון את המס שיהיה על המערערים לשלם בגין מכירת הנחלה"‏.‏ המומחה העריך את "עלות המיסוי אם הנחלה תימכר כולה לצד ג'" ב"סדר גודל בין 35 ל - 40 אחוז" משווי הנחלה‏.‏

לקח מעשי‏:‏ שיקולי מיסוי משמעותיים בפיצול נחלות‏,‏ ויש להתחשב בהם בחישוב הפיצויים והעלויות‏.‏

חלופות משפטיות לפיצול נחלות

1. הסכמי שיתוף מוסדרים – הסכמים בין בעלי הזכויות לבין עצמם לחלוקה בעין של שטח הנחלה או השימוש בה.

יתרונות‏:‏ פתרון גמיש המאפשר הסדרת זכויות ללא פיצול משפטי‏, חסכון אפשרי במיסוי.

חסרונות‏:‏  ספק אם עומד בהוראות הסכם החכירה שאינו מאפשר פיצול הנחלה. בלעדי פיצול משפטי לא ניתן לממש את הזכויות בדרך של מכירה או שעבוד.

2. מכירה והקצאה חלופית – במקרים מתאימים‏,‏ ניתן למכור את הנחלה כולה ולהשתמש בתמורה לרכישת נכסים חלופיים או להקצאת נחלה חדשה‏.‏ ללא הסכם מפורט המעוגן משפטית‏,‏ היורשים עלולים למצוא את עצמם בהליך משפטי ארוך של פירוק שיתוף‏,‏ שבסופו הנחלה עלולה להימכר לצד שלישי‏.

יתרונות‏:‏ פתרון מהיר וברור מבחינה משפטית‏.‏

חסרונות‏:‏ אובדן הקשר למקום המקורי ועלויות מיסוי ג‏בוהות‏.‏

3.‏ הסדרי חכירה פנימיים – יצירת הסכמי חכירה או שימוש בין בני המשפחה‏,‏ תוך שמירה על הבעלות המשותפת‏.‏ כדי לגשר על הפער הזה‏,‏ נדרש תכנון מקדים הכולל עריכת צוואה ספציפית לנחלה ובניית הסכם בין יורשים‏.‏ הסכם זה נועד ליצור "איזון משאבים"‏.‏ לדוגמה‏,‏ אם אח אחד מקבל את הנחלה‏,‏ ההסכם יגדיר האם באמצעות נכסים אחרים‏,‏ פיצוי כספי מתוך הכנסות המשק‏,‏ או באמצעות זכויות בקרקע שתפוצל בעתיד‏.

יתרונות‏:‏ גמישות מקסימלית ועלויות נמוכות‏.‏

חסרונות‏:‏ חוסר ודאות משפטית ותלות בשיתוף פעולה מ‏תמשך‏.

‏ המלצות מעשיות 

1‏.‏ בחינת כדאיות כלכלית‏ - לפני בחירת חלופה‏,‏ יש לבחון את העלויות הכוללות כולל מיסוי והיטלים‏.‏2‏.‏ התייעצות מקצועית – מומלץ להיוועץ במומחה תכנון ובשמאי מקרקעין לפני קבלת החלטה‏.‏3‏.‏ בדיקת התאמה תכנונית – וידוא שהחלופה הנבחרת עולה בקנה אחד עם תוכניות הבנייה החלות‏.‏4‏.‏ הכנת הסכמים מפורטים – בכל חלופה שנבחרת‏,‏ חשוב להכין הסכמים משפטיים מפורטים המסדירים את כל ההיבטים‏.‏

סיכום

פסיקת בתי המשפט מלמדת כי פיצול נחלות הוא תהליך מורכב הדורש התחשבות במגוון שיקולים משפטיים‏,‏ כלכליים ותכנוניים‏.‏ החלופות המשפטיות מציעות פתרונות גמישים יותר במקרים מתאימים‏,‏ אך כל אחת מהן כרוכה ביתרונות וחסרונות ייחודיים‏.‏ הבחירה בחלופה המתאימה תלויה בנסיבות הספציפיות של כל מקרה ובמטרות הצדדים‏.‏‏

פיצול נחלות הוא כלי לתכנון אסטרטגי וכלכלי, אחת הסוגיות המקצועיות המרכזיות בהן עוסק עורך דין נחלות היא יישום החלטות רמ"י המאפשרות פיצול מגרש מתוך נחלה‏.‏ מדובר בתהליך שבו חלקת המגורים מופרדת מהשטח החקלאי‏,‏ ובכך נוצרת יחידת דיור עצמאית שניתן לסחור בה או להורישה בנפרד מיתר המשק‏.‏

ליווי מקצועי בתהליך זה בוחן לא רק את ההיבט התכנוני מול רמ"י‏,‏ אלא גם את היבטי המיסוי ‏(‏דמי חכירה ו/או היוון, מס שבח והיטל השבחה‏)‏ העלולים להשפיע על כדאיות המהלך‏.‏

המגמה כיום היא לחתור להסדרת הזכויות בדרך של רישום קנייני ‏(‏חכירה לדורות‏)‏‏,‏ המאפשר גמישות רבה יותר ופחות תלות בהגדרות היסטוריות שאינן רלוונטיות עוד לכלכלה המודרנית‏.‏ ללא הסכם מפורט המעוגן משפטית‏,‏ היורשים עלולים למצוא את עצמם בהליך משפטי ארוך של פירוק שיתוף‏,‏ שבסופו הנחלה עלולה להימכר לצד שלישי‏.

כיצד יפוצו יתר האחים? על מנת לגשר על הפער הזה‏,‏ נדרש תכנון מקדים הבולל עריכת צוואה ספציפית לנחלה ובניית הסכם בין יורשים‏.‏ הסכם זה נועד ליצור "איזון משאבים"‏.‏ לדוגמה‏,‏ אם אח אחד מקבל את הנחלה‏,‏ ההסכם יגדיר האם באמצעות נכסים אחרים‏,‏ פיצוי כספי מתוך הכנסות המשק‏,‏ או באמצעות זכויות בקרקע שתפוצל בעתיד‏.‏

ניהול משפטי של נחלה מחייב בקיאות רבה בשינויי הרגולציה התכופים. בין אם מדובר בתכנון העברת הזכויות לדור הבא, בפיצול מגרש למגורים או בניהול שוטף מול האגודה, התייעצות עם עורך דין נחלות מאפשרת לקבל החלטות מבוססות עובדות המגנות על הנכס היקר ביותר של המשפחה.

*  הכותב, טל אהרון, עו"ד במשרד עורכי דין ניר ברזל, העוסק בייעוץ משפטי בתחום האגודות השיתופיות ואיכות הסביבה.